Nový stavební zákon: zásadní změny pro glamping a tiny housy
O novém stavebním zákoně platném od 1.7.2024 toho bylo napsáno už mnoho. Na těchto řádcích proto nebudu opakovat slova odborníků, ale vypíchnu to, co je přímo spjato s glampingem a tiny housy.
V komunitě malého bydlení teď často dochází k šíření mylných interpretací. Po přečtení tohoto článku v tom snad budete mít jasno.
S jakými stavbami nemusíte na stavební úřad?
V zákoně jsou definovány stavby, které nepotřebují „papírování“. Jsou označeny jako Drobné stavby. To, co nás zajímá, je hlavně toto:
1) Stavba do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m, na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí s bydlením nebo rodinnou rekreací, a nejde o stavbu pro podnikatelskou činnost, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci.
Co to prakticky znamená: pokud už na pozemku stojí stavba k bydlení nebo k rekreaci, můžete si bez papíru postavit vedlejší stavbu do 40 m2 (ta byla původně jen do 25 m2). Tedy nemůžete si postavit stavbu do 40 m2 na pozemku, kde ještě vůbec nic nestojí a není tam nic schváleno.
Všimněte si ještě i té poznámky “nejde o stavbu pro podnikatelskou činnost”. Tento zákon doplňuje ještě Vyhláška 146 o požadavcích na výstavbu, a tam se v § 10 píše: “Na pozemku rodinného domu lze umístit jednu stavbu pro podnikatelskou činnost do 40 m2 zastavěné plochy a 5 m výšky s nejvýše 1 nadzemním podlažím a s 1 podzemním podlažím; odstavec 1 tímto není dotčen. “ Přesto, že podnikání je i glamping - poskytujete ubytovací služby. Nemůžeme tohoto bodu využít, protože zároveň vedlejší stavba nemůže sloužit pro bydlení, ale bydlení může jen doplňovat. Může se tedy jednat o zahradní domek s pobytovou místností atd.
Ale pozor! Obecně je potřeba říct, že ideálně, pokud chcete mít vše legální, si chcete pořídit glamping vždy s “nějakým papírem”, protože byste správně měli označit provozovnu. Objekt by měl mít nějaké označení, aby šel i správně pojistit a splnil všechna kritéria. Proto doporučuji vždy jít na stavební úřad, i když nemusíte. A alespoň víte, že máte díky těmto “podmínkám” jistotu, že vám stavbu povolí. Jen to tedy bude nějaké ty papíry vyžadovat.
2) Stavba, včetně základové konstrukce, do 55 m2 zastavěné plochy a do 4 m výšky na pozemku, který je určen rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako plochy rekreace, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku.
Co to prakticky znamená: můžete si postavit na pozemku, který je určen pro rekreaci, stavbu pro rekreaci do 55m2. Ale pozor, územní plán dané obce musí být „s prvky regulačního plánu“, což ne každý je. A je tedy nutné územní plán dodržet, tedy to, jak bude stavba vypadat a případně i její umístění, pokud bude definováno. Zároveň pozor na další omezení, jako jsou třeba ochranná pásma lesa, vody atd. Pokud tedy dodržíte tyto podmínky, nepotřebujete se stavebním úřadem nic projednávat.
Mírnější pravidla pro výměnek na zahradě
Do jednoduchých staveb byl nově zařazen vlastně takový „výměnek“. Obecně pro stavby pro bydlení platí přísná pravidla, kolaudace, kulatá razítka atd. Tato pravidla jsou tedy jednodušší pro následující typ stavby:
3) Stavba pro bydlení do 80 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, bez podsklepení, na pozemku rodinného domu, která je se stavbou rodinného domu funkčně spojena a je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m, pokud nejde o stavbu pro podnikatelskou činnost a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu; požadavky územního plánu na sklon střechy stavby se nepoužijí.
Co to prakticky znamená: pokud chcete postavit vedlejší stavbu větší než 40m2 a to do 80m2 pro bydlení, na pozemku, kde již rodinný dům stojí, nemusíte se charakterem držet územního plánu (sklon střechy), stačí vám dokumentace neautorizované osoby a nemusíte ji kolaudovat. Musíte ji mít „funkčně“ spojenou s rodinným domem, což znamená třeba sítěmi, cestou atd. Je tedy mnohem jednodušší si dát „senior“ modulární dům na zahradu.
Závěrem zmíním ještě jednu změnu, která je pro glamping a tiny housy významná. Od 1. 1. 2024 došlo ke snížení ochranného pásma lesa z 50m na 30m. Orgán státní správy lesů může i nadále stanovovat podmínky pro ochranu lesa na pozemcích v ochranném pásmu (např. podmínky pro výsadby stromů, zákaz těžby dřeva nebo omezení stavební činnosti). Avšak tato ochranné “zóna vlivu” je právě o 20 m menší.
Stále ale platí, že je možné zažádat o výjimku, která nemá omezení, tedy můžete požádat i o zkrácení třeba na 2 metry. Posuzuje to úřad životního prostředí - lesnictví. Podle lesního zákona by se na věc měli dívat tak, že pokud je požadavek oprávněný, tedy není jiná možnost stavební pozemek využít, měli by na výjimku přistoupit. Ale pokud máte rozlehlý stavební pozemek a je možnost stavět i v jiných částech, nemusí souhlasit. Je to však individuální rozhodování jednotlivých pracovníků a vždy je potřeba se obrátit na toho “svého”. Jinak kromě souhlasu životního prostředí s výjimkou musí souhlasit i vlastník lesa.
Pro příznivce malého bydlení a glampingu se snad blýská na lepší časy a bude to znamenat v některých případech méně byrokracie a více možností.
Zvažujete tiny house? Legislativu, úřady i celý proces od výběru domu, přes financování a celou realizaci můžete nechat na nás v kodu. Malému bydlení rozumíme a při výběru domu některého z našich prověřených výrobců máte náš servis zdarma rovnou v ceně tiny, která je stejná jako u výrobce.
A pokud se rozhodnete se svým tiny housem věnovat glampingu, s marketingem a zvýšením obsazenosti vám poradí profíci z GlampingCZ.
A pokud chcete k novému stavebnímu zákonu pročíst více článků, novinky jsou hezky sepsané třeba tady https://www.fbadvokati.cz/cs/clanky/9110-10-zmen-ktere-prinasi-novy-stavebni-zakon nebo na https://dostupnyadvokat.cz/blog/co-prinese-novy-stavebni-zakon
