Jak na legální glamping

Jste majitelem stavebního pozemku, lesa, orné půdy nebo louky? Rádi byste tyto pozemky využili k umístění tiny house a provozovali glamping? Poradíme vám, jak zjistíte, co lze z pohledu úřadů na vašem pozemku postavit a jak lze stavbu využít.

ÚZEMNÍ PLÁN

Nejdříve je potřeba nahlédnout do aktuálně platného územního plánu dané obce a ověřit, zda se nacházejí v zastavěné části obce, v zastavitelné ploše nebo naopak v nezastavěném území. Jak na to, zjistíte v článku ZDE.

I přes to, že pozemek patří vám, nemůžete na něm postavit cokoliv i pokud bude tento pozemek zanesen v územním plánu jako zastavitelný.

Územní plán tedy definuje zastavitelnost a určuje i typ stavby, která může vzniknout.

Pokud by se ukázalo, že Vámi vlastněné pozemky se nacházejí v nezastavěném území, byla by jejich využitelnost (pro stavební účely) logicky velmi omezená. Konkrétně dle § 18/5 stavebního zákona platí, že:

“V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem umisťovat stavby, zařízení, a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, přípojky a účelové komunikace, pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho využití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra; doplňková funkce bydlení či pobytové rekreace není u uvedených staveb přípustná. Uvedené stavby, zařízení a jiná opatření včetně staveb, které s nimi bezprostředně souvisejí včetně oplocení, lze v nezastavěném území umisťovat v případech, pokud je územně plánovací dokumentace z důvodu veřejného zájmu výslovně nevylučuje.”

Na území, které je určeno jako nezastavitelné, prostě stavět chatu k rekreaci nelze. Jedinou možností je změna územního plánu.

Pokud změna není zrovna naplánována obcí, může se jednat o dlouhodobý proces s nejistým výsledkem. Návrh může sice majitel podat, ale zastupitelstvo, které územní plán schvaluje, mu nemusí vyhovět, pokud má do budoucna s daným pozemkem jiné plány.

CO TEDY LZE UMÍSTIT NA POZEMCÍCH, KTERÉ NEJSOU URČENY K ZASTAVĚNÍ?

Umístit lze stavby schválené ke konkrétnímu účelu, např. budovy související s údržbou pozemku, pozorování zvěře, včelín, myslivecký posed atd. Na tyto konkrétní stavby je ale potřeba se dotázat na příslušném stavebním úřadu. Obraťte se na nás, rádi Vám pomůžeme! Jinou roli také bude hrát, pokud je váš pozemek les, v takovém případě je totiž zapotřebí získat i souhlas příslušného orgánu ochrany přírody.

Lesní pozemky jsou určené k plnění funkcí lesa a musí být účelně obhospodařovány podle lesního zákona. Jejich využití k jiným účelům je zakázáno. V lesním zákoně je mimo jiné stanoveno, kdo a kdy povoluje výjimku z uvedeného ustanovení a za jakých podmínek je možné lesní pozemky odejmout pro jiné využití.

Nicméně ve stavebním zákoně je uvedeno, že pro stavby pro obhospodaření v lesích a stavby pro výkon práva myslivosti do 30 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, bez podsklepení, není třeba stavební povolení. Na lesním pozemku si tedy klasickou chatu nelze postavit, je ale možné umístit do lesa chatku, která bude splňovat požadavky stavebního a lesního zákona. Bude tedy určena pro účely hospodaření v lesích a výkon práva myslivosti. Může to být malá chatka sloužící k uskladnění materiálu, nářadí a nástrojů, a k tomu například místo pro hygienu a převlečení.

Ovšem posoudit, zda se jedná o stavbu sloužící k hospodaření v lese, musí příslušný orgán státní správy lesů, který je jako jediný kompetentní k rozhodnutí o odnětí pozemků plnění funkcí lesů. Podstatný je především rozsah, v jakém se stavba může a bude podílet na hospodaření v lese, případně v jakém rozsahu bude plnit funkce lesa.

Lesní správa také vyhodnotí, zda konkrétní vlastník lesa k zajištění hospodaření v lese stavbu potřebuje a je schopen ji využít pro dané účely, nebo zda jen nazval “skladem materiálu” to, co je ve skutečnosti určeno k rekreaci. Tady rozhodně nehraje do karet, pokud je chata nafocena na internetu v sekci glamping a nabízena k pronájmu k rekreaci.

Vkusná dřevostavba, s odpočinkovou místností, s pracovitými návštěvníky, kteří sázejí v okolí nové stromky a čistí les, má šanci na povolení, ale designový klenot čistě určený k relaxu nejspíš ne.

Neo od Rolling Homes si můžete prohlédnout TADY

V nezastavitelném území také může parkovat tiny house na kolech. Ovšem ne takový, který “zapustí kořeny” a zůstane zde natrvalo. Musí zůstat stále mobilní a nic jej nesmí spojovat se zemí, tedy ani terasa a sítě! Musí být prostě kdykoliv připraven odjet. Pokud zde parkuje „vozidlo“ není to v pravomoci stavebního zákona. Jedná se však o krátkodobé parkování a nelze ho oficiálně využít k bydlení či rekreaci (a tady opět pozor na prokazování opaku, když visí na internetu inzerát o pronájmu k rekreaci). Pokud se prokáže, že „vozidlo“ je na místě zaparkováno dlouhodobě a je určeno k rekreaci, jedná se o stavbu a je k ní opět potřeba souhlas stavebního úřadu k umístění výrobku plnícího funkci stavby na pozemku. A pokud pozemek není určen k zastavění, bude nejspíš závěr takový, že se musí odstranit.

Problém určit, co je a co není stavbou, řešil již mnohokrát Nejvyšší správní soud a došel k závěru, že právě z drobných doprovodných stavebních prvků, jako je terasa a podobné, lze dovodit, že majitel nemá v plánu mobilní obydlí po letní sezóně z louky odtáhnout. Pak soud nařídí odstranění stavby, k němuž se často pojí správní pokuta a dále náklady na soudní řízení často v řádu desítek tisíc korun. Proto se podobná kalkulace nevyplatí. Od července 2024 začíná platit nový stavební zákon a ten, ačkoliv je v určitém směru přívětivější k malým stavbám a tiny housům, na druhou stranu dává pravomoci orgánům k nakládání s černými stavbami a jejich odstraňování, což pravděpodobně pocítí mnoho současným majitelů glampingu, kteří jej postavili často “kamkoliv”.

Pro účely glampingu se tedy pozemky, které nejsou určeny k zastavění, oficiálně nehodí. Protože vaším cílem je veřejně nabízet vaší stavbu k rekreaci a odpočinku.

Zaměřme se tedy na pozemky, které v zastavitelném nebo zastavěném území zahrnuty jsou.

JE MOŽNÉ SI V ZASTAVITELNÉM (NEBO ZASTAVĚNÉM) ÚZEMÍ POSTAVIT COKOLIV?

Bohužel ani tady není odpověď jednoznačná. Ideální je, pokud je pozemek účelem určen k rekreaci. Pak ale i tak můžou být přesnější požadavky v textu územního plánu, jak má stavba vypadat, např. na její velikost nebo sklon střechy.

V případě, že je pozemek určen k bydlení, budou na stavbu vyšší požadavky z pohledu stavebního zákona a to na světlou výšku, energetickou náročnost, rozvržení půdorysu atd. A to vše v kombinaci s územním plánem, kde může ještě být doplněno, jak má stavba vypadat (vizuálně a to i se sklonem střechy).

Naštěstí už dnes spousta výrobců tiny housů s touto variantou počítá a i na tak malém prostoru dokáží splnit přísné podmínky stavebního zákona.

Tiny house proto na kodu.cz můžete vybírat i podle štítků, zda jsou vhodné pro trvalé bydlení nebo pro rekreaci.

FORMALITY

Pokud tedy víte, že MŮŽETE stavět a víte, CO můžete stavět, zbývá už jen otázka papírování:) Ideální samozřejmě je, pokud se jedná o vedlejší stavbu na pozemku, kde už nějaká hlavní budova, pro bydlení nebo rekreaci, stojí. Pak můžete bez jakéhokoliv papírování postavit tiny house a začít s glampingem. Stačí jen dodržet podmínky odstupu od plotu souseda a zastavěnosti pozemku, více o tématu vedlejší stavba se dočtete TADY.

Pokud ale zvažujete glamping na pozemku, kde ještě nic nestojí, je potřeba zařídit si na stavebním úřadu souhlas s umístěním výrobku plnící funkci stavby. Je to jednodušší proces než stavební ohláška a stavební úřad na něj má 30 dní.

Pokud si na pozemek umístíte jeden tiny house jako stavbu hlavní, který prošel správný procesem papírování, pak je velmi jednoduché, postavit si druhý, jako stavbu vedlejší. Je možné i tuto část pozemku pronajmout a nechat provozovat glamping někoho jiného a o náklady na provoz (údržbu, marketing atd. ) se podělit.

V každém případě je vždy potřeba získat přesné informace na místním stavebním úřadě a úřadě pro územní plánování. Je ale nutné také se nenechat odradit a být tak trochu silní v kramflecích! Bohužel i tady platí, že co úřad to jiné vyložení zákona. Ale nebojte se, rádi Vám pomůžeme!:)

SOUSEDÉ

A po osvíceném úředníkovi je také nutné nezapomenout na sousedy. Mít prostě kvalitní sousedy a úřad, kteří jsou vašemu plánu naklonění je výhra a můžete se do glampingu pustit všemi deseti :)

Někdy právě shánění pozemku a zjišťování, zda je pro váš záměr vhodný, odradí nejvíce podnikavých duší. Neváhejte se proto obrátit na nás!

Se zjištěním, co je možné na pozemku umístit nebo i s vyhledáním vhodného pozemku či tiny housu, vám moc rádi pomůžeme a celým procesem zřízení vlastního glampingu Vás provedeme. Pište na moje@kodu.cz.

DOPORUČENÍ

• Najděte si pozemek v zastavitelném území (nejsnadnější je ten, na které, už stojí hlavní stavba, nebudete zde potřebovat povolení)

• Pozemek si prověřte v katastru a územním plánu obce

• Zajistěte si financování (stačí nám napsat na financovani@kodu.cz) a vyberte vhodný tiny house na krátkodobé pronájmy vaší vybrané cílovky (rádi vám pomůžeme)

• Připravte pozemek pro instalaci domu a doplňky, které byste rádi ubytovaným nabízeli (vybraní výrobci dokáží dům dodat i v řádu několika týdnů)

• Pořiďte si chytrou kliku, jednoduchý web a rezervační formulář, třeba jako tenhle balíček od Rezeo, díky kterému můžete začít pronajímat klidně za 3 dny

• Svůj glamping umístěte na glampovací / ubytovací portály (brzy jej budete moci umístit do krátkodobých nabídek i na kodu.cz)

Co všechno kodu nabízí a jak naše služby fungují si můžete prohlédnout tady.

Zpátky na blog kodu.