Finanční scénáře pro pořízení tiny house na stáří, pro (pra)rodiče

Jak financovat dům pro maminku, tatínka, babičku nebo dědečka, kterým chci pořídit vejminek na zahradu, ve kterém mohou dlouhodobě příjemně žít, když už nedává smysl, aby žili sami ve velkém domě nebo bytě ve městě.

Nejčastějším scénářem je pořízení vejminku na vlastním (rodinném) pozemku, kde starší člověk třeba přenechává své dosavadní bydlení „mladší generaci“ a sám si na svém pozemku nebo pozemku svých dětí — zařizuje tiny house.

Senior Tiny House by Baraczek&Kodu

Senior tiny house by Baraczek& Kodu, 1. tiny house uzpůsobený měnícím se potřebám

V takovém případě je k dispozici celá paleta řešení. U zajištěných úvěrů (hypotéka /překlenovací úvěr ze stavební spořitelny) můžeme nastavit celkovou splatnost standardně do 70 let věku, nebo do 72 let věku — jediná banka v ČR nebo na výjimku až 75 let věku s ohledem na vykonávanou profesi)

Pokud se takové bydlení rozhodne realizovat člověk před důchodem, kterému je 60 let může financovat takový projekt úvěrem ještě se splatností až 15 let.

KDYŽ MÁM ČÍM RUČIT (já nebo někdo mně blízký vlastníme nemovitost)

Pokud mám čím ručit, můžeme vybírat z financování se zástavou pozemku a objektu stavby. Stavba musí (podle hodnocení odhadce banky) splňovat podmínky/komfort pro celoroční trvalé bydlení.

Domy, které umí splnit parametry na trvalé bydlení, na které dostanete hypotéku, najdete TADY, nicméně mnoho výrobců dokáže svůj dům těmto požadavkům uzpůsobit.

V tomto případě pak můžeme financovat formou:

HYPOTEČNÍ ÚVĚR — podmínkou je, že vznikne objekt pro účely bydlení, který bude mít finální souhlas s užíváním k trvalému bydlení.

Zajištění vlastním pozemkem

• banka si realizuje odhad hodnoty pozemku + hodnoty stavby (tiny house). Z takto stanovené budoucí hodnoty nám banka poskytne až 80 % formou hypotéky.

• u zajištění pozemkem a stavbou bude klient čerpat prostředky postupně. Nejprve do výše hodnoty pozemku (záleží na stanovené hodnotě odhadcem banky). Následně pak vždy po uvolnění prostředků a prostavění těchto prostředků — tak, aby bylo na stavbě vidět dokončení potřebných plánovaných typů konstrukcí — poté přijde odhadce na obhlídku stavby a následně banka uvolní další prostředky. To je standardní postup při výstavbě standardního rodinného domu. Banky zatím neumí úplně pracovat se segmentem tiny domů, nicméně dá se očekávat, vzhledem k výši částky, kterou si budu půjčovat na výstavbu tiny domu, že už částka v hodnotě pozemku mi bude stačit na výstavbu celého tiny nebo jeho podstatné části.

Zajištění jinou nemovitostí

• NEBO lze jako zajištění poskytnout jinou nemovitost, kterou vlastním / můžu nabídnout do zástavy, pak mi banka uvolní takové prostředky, které odpovídají hodnotě zajištění (např. bytová jednotka, byt, chata k rekreaci atd.)

Z banky si tak mohu půjčit i celých 100 % záměru (nákup domu nebo nákup pozemku + domu)

Pokud totiž mám možnost a někdo mi poskytne do zástavy svoji nemovitost (ať už jako hlavní zástavu nebo jako dozajištění — tedy 2. zástava/nemovitost), můžeme si z banky profinancovat 100 % záměru.

Příklad:

Klient hledá řešení pro nákup pozemku (1 000 00 Kč) + nákup tiny house ( 1 500 000 Kč). Celková potřeba tedy je výši 2 500 000 Kč. Pokud budeme mít hodnotu zajištění ve výši minimálně 3 125 000 Kč, pak jsme schopni profinancovat celých 2 500 000 Kč za těch nejlepších podmínek na trhu (LTV bude 80 %, tedy nejlepší podmínky pro hypotéku a úrokovou sazbu).

• Existuje možnost načerpat všechny peníze okamžitě, tedy nečekat až se část prostředků tzv. prostaví, ale celý objem hypotéky může banka poslat klientovi přímo na jeho účet. To platí v případě, že je ve hře dostatečně velké zajištění, tedy pokud je třeba v případu financování zainteresovaná i jiná nemovitost než tu, kterou klient kupuje a poskytuje tak bance dostatečnou záruku na uvolnění celého objemu schválené hypotéky klientovi na účet.

Čím lze ručit?

• Obecně: nemovitost, která je určená k trvalému bydlení — bytové jednotky, rodinné domy, stavební pozemky (pozemky určené k výstavbě dle vyjádření stavebního úřadu, odboru územního plánování nebo obecního úřadu)

• Mohu samozřejmě ručit pozemkem, na kterém chci realizovat stavbu tiny house

• Pokud se stavba BUDE zapisovat do katastru nemovitostí, mohu ručit pozemkem i samotou stavbou (zajištění vychází z hodnoty pozemku + domu)

• Pokud NEBUDE stavba zapsaná do katastru nemovitostí, mohu ručit pouze pozemkem

Aktuální výpočty splátek a požadovaných čistých měsíčních příjmů pro danou výši hypotéky (prosinec 2023)

Hypotéka umožňuje:

• Nejnižší úrokové sazby (od 5,59 % p.a. — k 1.12.2023)

• Nejdelší splatnost ( 5–30 let)

• Fixaci úrokové sazby (1 rok až 15 let)

• Možnost mimořádné splátky — každý rok 25 % zcela zdarma — bez poplatku za mimořádnou splátku

• Objem úvěru je omezen pouze hodnotou dle odhadu (80 % z odhadní hodnoty)

Domy, které umí splnit parametry na trvalé bydlení, na které dostanete hypotéku, najdete TADY, nicméně mnoho výrobců dokáže svůj dům těmto požadavkům uzpůsobit.

KDYŽ NEMÁM ČÍM RUČIT:

2. ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ BEZ ZÁSTAVY NEMOVITOSTI

• Splatnost úvěru pouze na 20–25 let maximálně

• Fixace úrokové sazby na 3–6 let

• Úroková sazba od 5,99 % p.a. nahoru

• Objem úvěru omezen max do 2 500 000 Kč, častěji spíše do 1 500 000 Kč — na jednoho klienta (jedno rodné číslo), což je ale pro velkou část tiny housů dostačující výše

• Možnost mimořádné splátky — každý rok 25 % zcela zdarma — bez poplatku za mimořádnou splátku

• Zpětně dokládám účel, min na 80 % poskytnutých prostředků — doklady nebo fotodokumentace před/po, do 12 měsíců od načerpání (faktura za tiny house)

Aktuální výpočty splátek a požadovaných čistých měsíčních příjmů pro danou výši úvěru ze stavebního spoření (prosinec 2023)

Doporučujeme projít si tabulku potřebných příjmů a výše splátek, i pokud aktuálně NEdosahujete na dané příjmy, můžete se dopředu na tento způsob financování během 6–8 měsíců „nachystat“ . Napište nám.

3. SPOTŘEBITELSKÝ ÚVĚR (klasický úvěr bez účelu, tzv. spotřebák)

• Splatnost úvěru maximálně 10 let (nejčastěji 8 let)

• Úroková sazba stejná po celou dobu splácení, pohybuje se od 6,25 % nahoru, nejčastěji 7,9 % p.a.

• Možnost předčasně splatit, poplatek max 1 % (často však za 0 Kč)

• Objem úvěru omezen max do 1 500 000 Kč na jednoho klienta — jedno rodné číslo. V případě páru lze takto získat až částku 3 000 000 Kč

Aktuální výpočty splátek a požadovaných čistých měsíčních příjmů pro danou výši úvěru (prosinec 2023)

Jak dokládám příjem, resp. co vše do něj lze započítat?

a. PŘÍJEM ZE ZAMĚSTNÁNÍ

• Příjem plynoucí z pracovní smlouvy na HPP nebo na částečný úvazek, příjem z Dohod

• Pracovní činnosti, odměna člena statutárního orgánu společnosti

b. PŘÍJEM Z PODNIKÁNÍ

• Příjem z podnikatelské činnosti (příjem z obratu nebo základu daně, režim paušální daň)

• Příjem z pronájmu nemovitostí

c. JINÝ PŘÍJEM

• Podíl na zisku právnické osoby, rodičovský příspěvek, peněžití pomoc v mateřství

• Invalidní důchod, starobní důchod, výsluha…

Pokud jsme na financování DVA: Manželé nebo partneři

• Důležité je jak jsou na tom manželé s příjmy a jakou mají společnou bonitu

• Mohou si řešit financování společným závazkem na oba (hypotéka a úvěr se zajištěním ale i bez zajištění)

• Mohou si však řešit financování jako dva jednotlivci, pak si také mohou dosáhnout a objem nezajištěných úvěrů až na hranici 3 000 000 Kč (2 x spotřebitelský úvěr na částku 1 500 000 Kč)

Vaši konkrétní situaci vám rádi spočítáme, vymyslíme a vyřídíme, stačí nám napsat.

Zpátky na blog kodu.