Finanční scénáře při výstavbě tiny house svépomocí

Jaké jsou moje možnosti financování, když si chci tiny house postavit sám/a, ať už komplet nebo částečně na vlastním či pronajatém pozemku?

Hlavní otázky jsou dvě: 1. Mám čím ručit (já nebo někdo z mých blízkých) a 2. vlastním pozemek, na kterém chci stavět nebo si ho budu pronajímat?

I když pozemek nevlastním, mohu řešit variantu se zajištěním. Existuje možnost ručení nemovitostí jiné osoby. Nejčastěji se takové řešení nabízí v rámci rodiny. Rodiče ručí svým majetkem pro potřeby financování svých dětí nebo prarodiče zastavují svoje nemovitosti pro potřeby pomoci s financováním bydlení u svých vnoučat. Samozřejmě, že se nabízí i pomoc majitelů nemovitostí mimo rodinu a není tak vyloučena i tato varianta zástavy nemovitosti. Záleží tedy na ochotě pomoci a vzájemné důvěře obou stran.

Snímek obrazovky 2024-07-09 v 10.32.32.png

KDYŽ MÁM ČÍM RUČIT (já nebo někdo mně blízký vlastníme nemovitost)

Pokud mám čím ručit, můžeme vybírat z financování se zástavou pozemku a objektu stavby. Stavba musí (podle hodnocení odhadce banky) splňovat podmínky/komfort pro celoroční trvalé bydlení.

Domy, které umí splnit parametry na trvalé bydlení, na které dostanete hypotéku, najdete TADY, nicméně mnoho výrobců dokáže svůj dům těmto požadavkům uzpůsobit.

V tomto případě pak můžeme financovat formou:

HYPOTEČNÍ ÚVĚR

Podmínkou je, že vznikne objekt pro účely bydlení, který bude mít finální souhlas s užíváním k trvalému bydlení

Zajištění vlastním pozemkem

banka si realizuje odhad hodnoty pozemku + hodnoty stavby (tiny house). Z takto stanovené budoucí hodnoty nám banka poskytne až 80 % formou hypotéky.

u zajištění pozemkem a stavbou bude klient čerpat prostředky postupně. Nejprve do výše hodnoty pozemku (záleží na stanovené hodnotě odhadcem banky). Následně pak vždy po uvolnění prostředků a prostavění těchto prostředků — tak, aby bylo na stavbě vidět dokončení potřebných plánovaných typů konstrukcí — poté přijde odhadce na obhlídku stavby a následně banka uvolní další prostředky. To je standardní postup při výstavbě standardního rodinného domu. Banky zatím neumí úplně pracovat se segmentem tiny domů, nicméně dá se očekávat, vzhledem k výši částky, kterou si budu půjčovat na výstavbu tiny domu, že už částka v hodnotě pozemku mi bude stačit na výstavbu celého tiny nebo jeho podstatné části.

Zajištění jinou nemovitostí

NEBO lze jako zajištění poskytnout jinou nemovitost, kterou vlastním / můžu nabídnout do zástavy, pak mi banka uvolní takové prostředky, které odpovídají hodnotě zajištění (např. bytová jednotka, byt, chata k rekreaci atd.)

Z banky si tak mohu půjčit i celých 100 % záměru (nákup domu nebo nákup pozemku + domu)

Pokud totiž mám možnost a někdo mi poskytne do zástavy svoji nemovitost (ať už jako hlavní zástavu nebo jako dozajištění — tedy 2. zástava/nemovitost), můžeme si z banky profinancovat 100 % záměru.

Příklad:

Klient hledá řešení pro nákup pozemku (1 000 00 Kč) + nákup tiny house ( 1 500 000 Kč). Celková potřeba tedy je výši 2 500 000 Kč. Pokud budeme mít hodnotu zajištění ve výši minimálně 3 125 000 Kč, pak jsme schopni profinancovat celých 2 500 000 Kč za těch nejlepších podmínek na trhu (LTV bude 80 %, tedy nejlepší podmínky pro hypotéku a úrokovou sazbu).

Existuje možnost načerpat všechny peníze okamžitě, tedy nečekat až se část prostředků tzv. prostaví, ale celý objem hypotéky může banka poslat klientovi přímo na jeho účet. To platí v případě, že je ve hře dostatečně velké zajištění, tedy pokud je třeba v případu financování zainteresovaná i jiná nemovitost než tu, kterou klient kupuje a poskytuje tak bance dostatečnou záruku na uvolnění celého objemu schválené hypotéky klientovi na účet.

Čím lze ručit?

obecně: nemovitost, která je určená k trvalému bydlení — bytové jednotky, rodinné domy, stavební pozemky (pozemky určené k výstavbě dle vyjádření stavebního úřadu, odboru územního plánování nebo obecního úřadu)

mohu samozřejmě ručit pozemkem, na kterém chci realizovat stavbu tiny house

pokud se stavba BUDE zapisovat do katastru nemovitostí, mohu ručit pozemkem i samotou stavbou (zajištění vychází z hodnoty pozemku + domu)

pokud NEBUDE stavba zapsaná do katastru nemovitostí, mohu ručit pouze pozemkem

Snímek obrazovky 2024-06-21 v 10.36.02.png

Aktuální výpočty splátek a požadovaných čistých měsíčních příjmů pro danou výši hypotéky (prosinec 2023)

Hypotéka umožňuje:

Nejnižší úrokové sazby (od 5,59 % p.a. — k 1.12.2023)

Nejdelší splatnost ( 5–30 let)

Fixaci úrokové sazby (1 rok až 15 let)

Možnost mimořádné splátky — každý rok 25 % zcela zdarma — bez poplatku za mimořádnou splátku

Objem úvěru je omezen pouze hodnotou dle odhadu (80 % z odhadní hodnoty)

KDYŽ NEMÁM ČÍM RUČIT:

1. ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ BEZ ZÁSTAVY NEMOVITOSTI

Splatnost úvěru pouze na 20–25 let maximálně

Fixace úrokové sazby na 3–6 let

Úroková sazba od 5,99 % p.a. nahoru

Objem úvěru omezen max do 2 500 000 Kč, častěji spíše do 1 500 000 Kč — na jednoho klienta (jedno rodné číslo), což je ale pro velkou část tiny housů dostačující výše

Možnost mimořádné splátky — každý rok 25 % zcela zdarma — bez poplatku za mimořádnou splátku

Zpětně dokládám účel, min na 80 % poskytnutých prostředků — doklady nebo fotodokumentace před/po, do 12 měsíců od načerpání (faktura za tiny house)

Snímek obrazovky 2024-06-21 v 10.35.43.png

Aktuální výpočty splátek a požadovaných čistých měsíčních příjmů pro danou výši úvěru ze stavebního spoření (prosinec 2023)

2. SPOTŘEBITELSKÝ ÚVĚR (klasický úvěr bez účelu, tzv. spotřebák)

Splatnost úvěru maximálně 10 let (nejčastěji 8 let)

Úroková sazba stejná po celou dobu splácení, pohybuje se od 6,25 % nahoru, nejčastěji 7,9 % p.a.

Možnost předčasně splatit, poplatek max 1 % (často však za 0 Kč)

Objem úvěru omezen max do 1 500 000 Kč na jednoho klienta — jedno rodné číslo. V případě páru lze takto získat až částku 3 000 000 Kč

Snímek obrazovky 2024-06-21 v 10.35.51.png

Aktuální výpočty splátek a požadovaných čistých měsíčních příjmů pro danou výši úvěru (prosinec 2023)

Doporučujeme projít si tabulky potřebných příjmů a výše splátek, i pokud aktuálně NEdosahujete na dané příjmy, můžete se dopředu na tento způsob financování během 6–8 měsíců „nachystat“ . Napište nám.

Jak dokládám příjem, resp. co vše do něj lze započítat?

a. PŘÍJEM ZE ZAMĚSTNÁNÍ

Příjem plynoucí z pracovní smlouvy na HPP nebo na částečný úvazek, příjem z Dohod

Pracovní činnosti, odměna člena statutárního orgánu společnosti

b. PŘÍJEM Z PODNIKÁNÍ

Příjem z podnikatelské činnosti (příjem z obratu nebo základu daně, režim paušální daň)

Příjem z pronájmu nemovitostí

c. JINÝ PŘÍJEM

Podíl na zisku právnické osoby, rodičovský příspěvek, peněžití pomoc v mateřství

Invalidní důchod, starobní důchod, výsluha…

Pokud jsme na financování DVA: Manželé nebo partneři

Důležité je jak jsou na tom manželé s příjmy a jakou mají společnou bonitu

Mohou si řešit financování společným závazkem na oba (hypotéka a úvěr se zajištěním ale i bez zajištění)

Mohou si však řešit financování jako dva jednotlivci, pak si také mohou dosáhnout a objem nezajištěných úvěrů až na hranici 3 000 000 Kč (2 x spotřebitelský úvěr na částku 1 500 000 Kč)

Pokud jsem na rodičovské:

Rodičovský příspěvek je brán jako samostatný příjem, ale většinou samotný pro získání úvěru nepostačuje. Navíc některé banky mají strop, který dokáží napočítat jako příjem z RP

Pracovní úvazky a brigády bohužel ve velké míře nespadají do příjmu, který by se dal počítat (Dohoda o provedení práce, platba v hotovosti a podobně)

Nicméně v těhotenství nebo pak na mateřské můžeme využít čas na přípravu podmínek pro pozdější schválení financování v bance v řádu několika málo měsíců.